Cos’è la conformità urbanistica-edilizia ? Cos’e la conformità catastale?
CONFORMITÀ URBANISTICA-EDILIZIA: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e lo stato determinato dai titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.
CONFORMITÀ CATASTALE: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e lo stato rappresentato nella planimetria catastale agli atti.
A COSA SERVE LA VERIFICA: a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero ritardare la presentazione di pratiche edilizie e/o compromettere la stipula di atti notarili di compravendita con possibili conseguenze di carattere legale.
QUANDO È IMPORTANTE VERIFICARE: prima di ogni intervento edilizio, prima di un’eventuale cessione, prima di avanzare una richiesta di mutuo che prevede una garanzia sullo stesso immobile.
COME SI VERIFICA LA CONFORMITÀ URBANISTICA-EDILIZIA: a seguito di un rilievo si confronta quanto rilevato con quanto riportato nel progetto assentito e depositato presso l’archivio comunale.
COME SI CERIFICA LA CONFORMITÀ CATASTALE: anche la verifica catastale si basa sul confronto tra quanto rilevato con quanto rappresentato nella planimetria catastale più recente depositata presso l’archivio dell’Agenzia del Territorio.
Possibili esiti della verifica
Verifiche con esito positivo
Conseguenze
- possibile presentazione di richiesta di autorizzazione per intervento edilizio;
- possibile compravendita;
- possibile messa a garanzia per il rilascio di un mutuo/finanziamento.
Le tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’art.34-bis del TUE, realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, sono dichiarare da un tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo con apposita asseverazione nel caso di nuovi interventi edilizi o di atti di trasferimento.
Verifiche con esito negativo
Conseguenze nel caso di totale difformità o in assenza di titolo edilizio
- bene sul quale è possibile intervenire solo con lavori di manutenzione ordinaria;
- bene non compravendibile;
- bene non utilizzabile ai fini del rilascio di un mutuo/finanziamento.
Il procedimento prevede la dimostrazione della “doppia conformità” – intervento conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.
La chiusura del procedimento è subordinato al pagamento di un’oblazione da determinarsi caso per caso – importo min. 516 € max 10328 €.
Conseguenze nel caso di parziali difformità o variazione essenziale da Permesso di Costruire/Scia alternativa o assenza/difformità dalla Scia ordinaria
- bene sul quale è possibile intervenire solo con lavori di manutenzione ordinaria;
- bene non compravendibile;
- bene non utilizzabile ai fini del rilascio di un mutuo/finanziamento.
Il procedimento prevede la dimostrazione della “conformità semplificata” – intervento conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
La chiusura del procedimento è subordinato al pagamento di un’oblazione da determinarsi caso per caso – importo min. 516 € max 10328 €.
Cosa sono le tolleranze costruttive e le tolleranze esecutive?
Sono definite nel Testo Unico dell’Edilizia dall’art. 34-bis. Si distinguono in costruttive ed esecutive.
Tolleranze costruttive – art. 34-bis c.1 e 1-bis: il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della supe4rficie coperta, e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite di cui al comma 1 o di cui al comma 1-bis per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Tolleranze esecutive – art. 34-bis c.2 e c.2-bis: fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non vincolati, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:
- le irregolarità geometriche;
- le modifiche alle finiture di minima entità
- la diversa collocazione di impianti e opere interne
se eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Per gli interventi realizzati entro il 24 Maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:
- il minor dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
se eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Cos’è la sanatoria edilizia?
Il Permesso di costruire in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36 e art. 36-bis – Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso ma assentibili in via ordinaria.
Nell’ipotesi di assenza di titolo o totale difformità va dimostrata la “doppia conformità” secondo cui l’opera dev’essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso che al momento della richiesta di sanatoria.
Nell’ipotesi di parziale difformità o di variazione essenziale va dimostrata la “conformità semplificata” secondo cui l’opera dev’essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Per regolarizzare sarà necessario versare una predeterminata sanzione pecuniaria.
Nel caso in cui le difformità riguardino edifici siti in aree vincolate, la sanatoria sarà subordinata all’acquisizione di un parere positivo rispetto la compatibilità paesaggistica.
Quando la difformità o l’abuso non è sanabile si provvede alla rimessa in pristino. Nel caso in cui sia necessario demolire quanto realizzato in difformità e non sia possibile farlo senza compromettere strutturalmente quanto realizzato regolarmente, è possibile avvalersi della “fiscalizzazione”.
Cos’è la fiscalizzazione dell’illecito edilizio?
Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all'intervento edilizio devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso.
Se però risulta impossibile demolire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, l'articolo 34 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380 prevede la facoltà di avvalersi della cosiddetta fiscalizzazione dell'illecito edilizio.
La fiscalizzazione dell'illecito edilizio consiste nell’applicare una sanzione pecuniaria per mantenere l’abuso non alienabile. Tale sanzione si quantifica come:
• per gli immobili ad uso residenziale, pari al doppio del costo di produzione della parte di opera realizzata in difformità
• per gli immobili ad uso diverso da quello residenziale, pari al doppio del valore venale determinato a cura dell'Agenzia delle Entrate.
La fiscalizzazione dell'illecito edilizio è limitata esclusivamente agli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo all'intervento edilizio e non si applica agli interventi eseguiti in assenza del titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali, per i quali si applica la procedura dettata dall'articolo 31 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n.380.
Non equivale ad una sanatoria dell'abuso edilizio in quanto non determina una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere che vengono tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione della conservazione di quelle realizzate legittimamente.
Nel caso in cui le difformità riguardino edifici siti in aree vincolate, la sanatoria sarà subordinata all’acquisizione di un parere positivo rispetto la compatibilità paesaggistica.
Cos’è l’accertamento della compatibilità paesaggistica?
Al fine di regolarizzare opere già eseguite, in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità, può essere richiesto l'Accertamento di Compatibilità Ambientale (Decreto Legislativo n.42 del 22.01.2004, art. 181, comma 1 quater e art. 167, commi 4 e 5).
La richiesta di parere va presentata al Comune che la inoltrerà alla Soprintendenza e il provvedimento, una volta rilasciato, sarà vincolante, immediatamente efficace e non avrà scadenza.
- L’accertamento di compatibilità può essere ottenuto esclusivamente per le opere che rientrano in uno dei seguenti casi:
A) lavori che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
B) che non abbiano comportato l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
C) lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001.
- Il richiedente è tenuto al pagamento di una sanzione.
In caso di rigetto della domanda il trasgressore è tenuto alla remissione in pristino a proprie spese.